ご相談の物件の現在状況についてお聞きします。
あてはまる答えをチェック(
)してください。
■ 設定家賃についての質問
1.設定家賃は相場に比べて高いですか?安いですか?
20%高
10%高
5%高
相場通
5%安
10%安
20%安
わからない
2.敷金についての質問です。
敷金2か月分
敷金1か月分
なし
3.礼金についての質問です。
礼金2か月分
礼金1か月分
なし
■ ロケーションについての質問
4.最寄り駅からの所要時間は概ねどの程度ですか?
駅徒歩2分内
駅徒歩3分内
駅徒歩4分内
駅徒歩5分内
駅徒歩10分内
駅徒歩15分内
駅徒歩20分内
それ以上徒歩
バス+停留所(バス停)徒歩5分内
バス+停留所(バス停)徒歩10分内
バス+停留所(バス停)徒歩15分以上
5.近隣環境で以下の中で当てはまるものはありますか?
繁華街の中
公園隣接
暗い夜道を5分以上歩く
線路から50m以内
河川沿い
工場隣
大通り面
■ 築年数のついての質問
6.新築後、何年経過している物件ですか?
2年以内
5年以内
8年以内
15年以内
20年以内
30年以内
40年以内
それ以上
■ その他物件状況に関する質問
7.当てはまる項目すべてにチェックをお願いします。
オートロック有り
モニターホン有り
シャワートイレ有り
ディンプル鍵になっている
エントランスに防犯カメラが設置されている
エアコンが各室に完備されている
敷地内にオーナーが住んでいる
トイレと風呂が一緒
下駄箱がない(靴収納)
洗濯機置場が室内にある
洗濯機置場がベランダにある
洗濯機置場がない
隣接する建物が1m以内
共用部の掃除が行き届いてる方だ
募集のお部屋は3F以上でエレベーターなし
募集のお部屋は4F以上でエレベーターなし
3分以内にスーパーがある
3分以内にコンビニがある
お部屋が半地下または地下(道路面より50センチ以上下)
■ 採光・眺望
8.眺望についての質問です。
非常に良い
良い
どちらとも言えない
わからない
9.採光についての質問です。
良い
どちらとも言えない
悪い
わからない
■ 内装の状態についての質問
10.内装の整備状況についての質問です。
表装(壁、天井、床など)100%新規貼替済
表装(壁、天井、床など)70%程度は貼替済
表装(壁、天井、床など)50%程度は貼替済
表装(壁、天井、床など)部分的に貼替済
11.当てはまる項目すべてにチェックをお願いします。
ガラスのヒビ割れあり
床に多少目立つキズあり
脱衣場がない
バルコニーがない
巾1m以上の物入(クローゼット)がない
わからない
12.トイレについての質問です。
新品のトイレに取替済
7年以内に取替済
15年以内に取替済
それ以上古い
13.洗面台についての質問です。
新品の洗面台に取替済
7年以内に取替済
15年以内に取替済
それ以上古い
不明
14.浴室についての質問です。
新品の浴室に取替済
7年以内に取替済
15年以内に取替済
25年以内に取替済
それ以上古い
不明
15.キッチンについての質問です。
新品のキッチンに取替済
7年以内に取替済
15年以内に取替済
それ以上古い
不明
判定結果
スコア
その他の空室対策
① 不動産業者への広告料を3ヵ月以上払いましょう。(システムでスコアが低い場合)
(半年あいたら広告料6ヶ月払ったのと同じです。)
不動産業者は、実入りが良い物件から優先します。
この物件は広告料3ヵ月出しますと不動産業者に申し出ればOKです。
②
・
等ネット有名媒体に自分の物件が載せられているか確認しましょう。
(これらネット媒体に載っているか載っていないかで反響は100倍違います。)
③ 不動産業者も人の子 『俺はオーナーだ!』なんて偉そうな態度はダメです。
担当者が自分の子どもより若い子であっても
いつも有難うございます! 宜しくお願いします!と頭を下げましょう。
④ 不動産業者に頻繁に出向きましょう。
その後どうですか?案内は今週何件でましたか、賃交渉・設備充実などの入居希望者からの要望あったらいつでも連絡ください、と不動産業者に頻繁に顔出しにいきましょう。
⑤ レスポンスの悪いオーナーは嫌われます。
不動産業者からの電話には優先して出てください。せっかく反響があったのに連絡が遅れると、連絡がつきにくいオーナーとして優先順位が落ちてしまいます。
⑥ 最終手段
入居者は不動産業者に手数料1ヶ月分を払います、それを補う意味合いで、入居者に引越代援助等、何かサービスを付けましょう。サービスは一律5万円など定額がよいです。
さらに、当月分の日割りなどをサービスしましょう。
最後に ・・・・・・
現在、そしてこれからはさらに借り手の時代になります。
また、空室率は30%強に増加します。
30%強の空室率とは、平均して一年間に4か月間 お家賃が入らない期間が出来るということです。
家賃10万の設定なら7万の家賃しか入らないと言う訳です。
しかも物件過多による競争で家賃は下落傾向です。
従来とれていた家賃の10万はすでに8万の時代に、そして3割強の空室率ということは、手取り5万近くまでキャッシュフローは減ってます。
そんな時代になるのです。
これは10年後20年後の話ではありません。
数年先の話というか既に始まっている話です。
オーナー様はそれをふまえて賃貸経営を考えていかねばなりません。
私共ニッソウはそんな大家さんに対し、不動産業者を通じて
最低必要なリフォームで空室率改善
を図る企業です。
フルリフォームして素敵な間取り、そして最新式のキッチン・浴室など 何百万円を掛ければすぐに入居が決まるのは当然です。
でも減価償却し投資した何百万をペイするまで何十年かかりますでしょうか?
私共の試算では、そんな高額なリフォームは結局オーナーに取り多大な損失になると結論付けております。
なるべくお金を掛けないようギリギリの修繕を施し次の入居者を決め、オーナー様のキャッシュ負担を最大限少なくする、こんな考え方をしております。
記載内容について
当社の経験のみに基づくものですので、必ずしも適正とは限りません。
全てを参考程度とお考え頂き、ご自身の判断で行ってください。
これらの内容を実践することにより改善に至らなくても、当方は一切の責任を負いかねます事、ご承知おきください。